Kleine hypotheek: aflossen fiscaal voordelig?

Hypotheekrente aftrekbaar

Hypotheekrente, of eigenlijk beter gezegd `rente over de eigenwoningschuld` is onder voorwaarden aftrekbaar van het inkomen in box 1. Dat kan een mooie belastingbesparing opleveren tot wel 52%. In sommige gevallen is het voordelig om de eigenwoningschuld zo hoog mogelijk te houden om zoveel mogelijk te profiteren van de rente-aftrek. Met een familielening kan helemaal een groot voordeel worden bereikt, bijvoorbeeld door gebruik te maken van het principe van het opzetten van een familiebank.

Maar soms is het juist voordelig om af te lossen op de eigenwoningschuld, bijvoorbeeld als de eigenwoningschuld relatief laag is. Helemaal wanneer het rendement op het spaargeld ook laag is (wat in de huidige tijd helaas zo is) en/of het inkomen niet in de hoogste schijf wordt belast.


Kleine hypotheek aflossen: waarom is dat voordelig?

Over de WOZ-waarde van de eigen woning bereken je het zogeheten ´eigenwoningforfait´ (0,55%). Het eigenwoningforfait wordt bij je inkomen in box 1 geteld, als daar tenminste een even groot bedrag aan hypotheekrente tegenover staat. Je betaalt er dan maximaal 52% inkomstenbelasting over.

Daarnaast betaal je inkomstenbelasting in box 3, voor zover je vermogen in box 3 meer bedraagt dan de vrijstelling van ruim € 21.000 per persoon. Het tarief in box 3 bedraagt effectief 1,2%.

Kleine hypotheek aflossen: berekening van het fiscale voordeel

Hier volgt een voorbeeld van het fiscale voordeel van aflossen:

  • WOZ-waarde is € 450.000 Euro. Het eigenwoningforfait (0,55%) is dan € 2.475 Euro.
  • Kleine hypotheek van € 50.000 Euro tegen 4,5% rente per jaar. De rente bedraagt dus € 2.250 per jaar.
  • Het saldo van het eigenwoningforfait en de rente is dus € 225. Omdat dit bedrag positief is, wordt er niets bij het inkomen geteld. Maar de rente komt daarmee in feite ook niet in aftrek van het inkomen.
  • Spaargeld bedraagt € 150.000. Rente 2%. Belastingheffing in box 3 bedraagt 1,2%.
  • Als je deze schuld aflost, dan scheelt je dat € 2.250 aan rentelasten. Maar je hebt dan ook € 50.000 minder spaargeld dan wanneer je de hypotheek niet zou aflossen. Je mist hierover dus de rente-opbrengst van 2% rente, dat is € 1.000. Verder scheelt het je 1,2% inkomstenbelasting over € 50.000, dat is € 600. Dus als je aflost, dan levert dat een financieel voordeel op van € 1.850 per jaar in dit voorbeeld! Namelijk € 2.250 – € 1.000 + € 600.


    Kleine hypotheek aflossen: is dat altijd voordelig?

    Er kunnen redenen zijn, om de kleine hypotheekschuld niet af te lossen. Als je bijvoorbeeld nog relatief jong bent en in de toekomst veel meer verwacht te verdienen én te verhuizen naar een veel duurdere woning. Je wilt dan misschien je mogelijkheden voor de aftrek van hypotheekrente zo groot mogelijk houden. Dan moet je nu niet gaan aflossen, want als je nu aflost dan kan dat de aftrekmogelijkheden in de toekomst beperken vanwege de zogeheten ´bijleenregeling´.

    Er kan ook een andere reden zijn waarom je de kleine hypotheekschuld niet meteen wilt aflossen. Bijvoorbeeld, omdat je je vermogen in box 3 in beleggingen hebt zitten. Mogelijk staan de beleggingen nu laag vanwege de kredietcrisis. Als je de beleggingen nu verkoopt om te kunnen aflossen, realiseer je het koersverlies.

    Verder moet je moet in box 3 voldoende spaargeld als buffer overhouden, om onvoorziene financiële tegenvallers op te kunnen vangen én om van te kunnen leven als het inkomen of pensioen niet voldoende is. Let daarnaast ook op de eventuele verschuldigdheid van boeterente: bij vervroegde aflossing kan de bank boeterente in rekening brengen.

    Kortom: het aflossen van een kleine hypotheekschuld kan honderden tot soms enkele duizenden euro´s per jaar voordeel opleveren. Maar kijk daarbij wel goed naar alle omstandigheden (voldoende spaargeld over, eventuele boeterente e.d.).

  • Digg
  • Del.icio.us
  • StumbleUpon
  • Reddit
  • Twitter
  • RSS